|
Η εμπορική μίσθωση αποτέλεσε εύλογα πεδίο ιδιαίτερης νομοθετικής μέριμνας, ιδίως στο επίπεδο της προστασίας του μισθωτή, καθώς, πέρα από το πραγματικό γεγονός της επαγγελματικής του «διαβίωσης» στον εκμισθωμένο χώρο, η αντικειμενική δυσχέρεια αναζήτησης και εύρεσης νέας επαγγελματικής στέγης, σε περίπτωση πρόωρης λύσης της μισθωτικής σχέσης, έθετε μοιραία την διαπραγματευτική του δυναμική σε μειονεκτική θέση εν συγκρίσει με τον αντισυμβαλλόμενό του.
Για το λόγο αυτό άλλωστε, με το Προεδρικό Διάταγμα 34/1995 («Κωδικοποίηση Νόμων περί Εμπορικών Μισθώσεων»), όπως αντικαταστάθηκε με το νόμο 2741/1999, καθορίστηκε ως ελάχιστη διάρκεια της εμπορικής μίσθωσης η δωδεκαετία, και μάλιστα κατά αναγκαστικό δίκαιο, δηλαδή έστω και αν στο μισθωτήριο προβλέπεται τυχόν μικρότερη διάρκεια.
Ωστόσο, η νομοθετική λυσιτέλεια δεν παρείδε και περιπτώσεις στις οποίες έπρεπε de lege ferenda να ληφθεί υπόψη και το συμφέρον του εκμισθωτή. Έτσι, προβλέφθηκαν ρητώς λόγοι πρόωρης λύσης της μίσθωσης, θεμελιωμένοι στη σφαίρα των πραγματικών αναγκών του εκμισθωτή, με κρείσσονα μεταξύ αυτών την περίπτωση της ιδιόχρησης του μισθίου.
Ειδικότερα, σύμφωνα με το άρθρο 16 παρ. 1 του ανωτέρω νομοθετήματος, ο εκμισθωτής μπορεί σε κάθε περίπτωση, όχι όμως προτού περάσουν τρία έτη από την έναρξη της μίσθωσης, να καταγγείλει εγγράφως τη σύμβαση, προκείμενου να ασκήσει στο μίσθιο εμπορική δραστηριότητα είτε ο ίδιος ή, αν δεν έχει την κυριότητα, ο κύριος του μισθίου, είτε και τα τέκνα ή ο σύζυγός τους. Εντούτοις, και στην περίπτωση αυτή οι συνέπειες της καταγγελίας της μίσθωσης δεν παύει να απαιτείται να συναρμόζονται με τα οικονομικά συμφέροντα του μισθωτή και την προστασία της επιχειρηματικής του δραστηριότητας.
Για τον λόγο αυτό, πρωταρχική πρόθεση του νομοθέτη ήταν η διασφάλιση της «αγνότητας» των προθέσεων του εκμισθωτή. Έτσι, αναγκαία προϋπόθεση της καταγγελίας για ιδιόχρηση αποτελεί η πραγματική πρόθεση και δυνατότητα ιδιόχρησης, ενώ παράλληλα επιβάλλεται η άσκηση στο μίσθιο επί τουλάχιστον τριάντα μήνες εμπορικής δραστηριότητας που προστατεύεται από τις διατάξεις του Π.Δ. 34/1995.
Εκτός αυτού όμως, σύμφωνα με το άρθρο 29 παρ. 1 και 2 του ίδιου διατάγματος, σε περίπτωση καταγγελίας της μίσθωσης για ιδιόχρηση ο εκμισθωτής οφείλει στο μισθωτή αποζημίωση ίση με το κατά τον χρόνο της καταγγελίας καταβαλλόμενο μίσθωμα δέκα έξι (16) μηνών. Ωστόσο το δικαστήριο, μπορεί, κατ? εκτίμηση των τυχόν ειδικών συνθηκών και ύστερα από αίτημα του μισθωτή, να αυξήσει το ποσό της αποζημίωσης έως τα τριάντα (30) μηνιαία μισθώματα.
Εξάλλου, κατά το άρθρο 30 του ίδιου νομοθετήματος, αν ο εκμισθωτής ασκήσει στο μίσθιο μέσα σε ένα έτος από την απόδοσή του επιχείρηση όμοια με εκείνη που ασκούσε ο μισθωτής, η οφειλόμενη αποζημίωση ορίζεται ίση με τα μισθώματα τριάντα (30) μηνών, ενώ και σε αυτή την περίπτωση προβλέπεται ρητώς, υπό τις ίδιες ανωτέρω προϋποθέσεις, η δυνατότητα δικαστικής επιδίκασης έτι περαιτέρω αυξημένης αποζημίωσης, που μπορεί να ανέλθει έως και τα σαράντα (40) μηνιαία μισθώματα.
Περαιτέρω, σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 32 παρ. 1 και 2 του Π.Δ. 34/1995, ο εκμισθωτής οφείλει στον μισθωτή ως αποζημίωση το κατά το χρόνο της καταγγελίας καταβαλλόμενο μίσθωμα τριάντα (30) μηνών, αν μέσα σε έξι (6) μήνες από την απόδοση του μισθίου τελικά δεν το χρησιμοποιήσει, ενώ σε περίπτωση που μέσα στη διετία από την απόδοση του μισθίου προβεί στην εκ νέου εκμίσθωσή του ή στην με οποιοδήποτε τρόπο παραχώρηση της χρήσης του σε τρίτον, ο εκμισθωτής οφείλει το κατά το χρόνο της καταγγελίας καταβαλλόμενο μίσθωμα πενήντα (50) μηνών. Εξάλλου, η διάταξη του άρθρου 33 παρ. 1 του ίδιου διατάγματος παρέχει στο μισθωτή την έννομη δυνατότητα να ζητήσει την αποκατάσταση και κάθε περαιτέρω αποδεικνυόμενης ζημίας του, καθώς και την επανεγκατάστασή του στο μίσθιο υπό τους όρους της μίσθωσης που καταγγέλθηκε.
Η ρύθμιση αυτή αποβλέπει στην αποτροπή της καταστρατήγησης των διατάξεων περί ιδιόχρησης, που συντρέχει σε περίπτωση που ο καταγγέλλων εκμισθωτής δεν προβεί τελικά στην χρήση του μισθίου ή την παραχωρήσει με οποιοδήποτε τρόπο σε τρίτο. Παράλειψη ιδιόχρησης υπάρχει, εκτός των άλλων, και όταν το μίσθιο δεν χρησιμοποιηθεί καθόλου ή δεν χρησιμοποιηθεί μέσα σε έξι μήνες ή δεν χρησιμοποιηθεί τελικά από τον υπερού η καταγγελία εκμισθωτή αλλά από άλλο πρόσωπο.
Επιπλέον, ως παραχώρηση χρήσης νοείται η μεταβίβαση εκ μέρους του εκμισθωτή, ή εν γένει του δικαιούχου της ιδιόχρησης, της χρήσης του μισθίου σε τρίτο, είτε με αντάλλαγμα, όπως συμβαίνει στις περιπτώσεις πώλησης, ανταλλαγής και εκμίσθωσης, είτε χωρίς αντάλλαγμα (δωρεά και χρησιδάνειο). Αξίζει εντούτοις να σημειωθεί, ότι εντός των ορίων του νομικώς επιτρεπτού κείται η περίπτωση της παραχώρησης της χρήσης του μισθίου σε προσωπική εταιρία ή εταιρία περιωρισμένης ευθύνης, στην οποία μετέχουν μόνο οι συνεκμισθωτές που κατήγγειλαν τη μίσθωση για χρήση του μισθίου από τους ίδιους.
Τέλος, ιδιαίτερης μνείας χρήζει η διάταξη της παρ. 3 του άρθρου 29, σύμφωνα με την οποίαν στην περίπτωση που το μίσθιο αποκτήθηκε, είτε αυτό το ίδιο είτε το οικόπεδο, στο οποίο είχε ανεγερθεί, από τον εκμισθωτή ή τα τέκνα ή τη σύζυγό του, με αγορά με συνάλλαγμα που έχει εισαχθεί από το εξωτερικό, το οποίο αντιστοιχεί στα δυο τρίτα της αξίας τους ή η αξία τους έχει καλυφθεί κατά το ίδιο ποσοστό με συνάλλαγμα, που έχει εισαχθεί, οι αποζημιώσεις, που οφείλονται κατά τις δύο πρώτες παραγράφους του ίδιου άρθρου (ισόποσες με 16 και 30 μισθώματα αντίστοιχα), περιορίζονται στο μισό.
Αντιστοίχως, όταν στο μίσθιο που έχει αποκτηθεί με συνάλλαγμα από το εξωτερικό ασκηθεί επιχείρηση όμοια με εκείνη που ασκούσε σ΄ αυτό ο μισθωτής, το ποσό της αποζημίωσης περιορίζεται επίσης στο μισό και είναι ίσο με δεκαπέντε (15) μηνιαία μισθώματα, που μπορεί να αυξηθούν, εάν το ζητήσει ο μισθωτής και συντρέχουν ειδικές συνθήκες, έως τα είκοσι (20) μηνιαία μισθώματα.
Η ρύθμιση αυτή προκρίθηκε από το νομοθέτη, με σκοπό να επιτευχθεί η προσέλκυση κεφαλαίων από το εξωτερικό, και τοιουτοτρόπως να εξυπηρετηθεί το δημόσιο συμφέρον. Γιατί τελικά η εύρεση της εύλογης και δίκαιης ισορροπίας μεταξύ του δημόσιου συμφέροντος και των δικαιωμάτων του ατόμου αποτελεί τον βασικό στόχο κάθε νομοθετικής επιλογής.
Οι πληροφορίες, οι οποίες παρέχονται, δεν αποτελούν νομικές συμβουλές ούτε μπορούν να ερμηνευθούν με οποιονδήποτε τρόπο ότι προσομοιάζουν στην σχέση μεταξύ δικηγόρου και πελάτη
ΑΝΔΡΕΑΣ ΠΑΤΣΗΣ & ΣΥΝΕΡΓΑΤΕΣ
capital
|
